2012年の不動産投資の「大失敗」を記録する

お気軽にシェアしてください

スポンサーリンク

かなり個人的なこと、かつ、失敗談なのでブログに書くか書くまいか少し迷ったのですが、個人的な記録としての意味と同じ様なことを検討している方への参考として、敢えて公開したいと思います。(旧ブログで書いた記事の再紹介)

読んだ方からは、「なんてバカなことしているんだろう~」「お金の無駄使い」「どんなリスク感覚してんだ!」といった声が聞こえてきそうです。

1 経緯

  • まず、私はそもそも「不動産好き」でありまして、自宅も自己所有。お金がふんだんにあれば、あるだけ自分が住む家にはお金を使いたい性質です。(実際にはそうではないので、身分相応の物件に住んでいますが。)
  • 今の職場でいつまで勤務できるか保証がないし(今時「保証される」など考えること自体ナンセンスですが)、早晩、別の職場(給料は下がる)で働くことになる可能性が高い(実際にはわかりませんが・・・)身としては、サラリーが少なくなってからの安定収入を確保する意味合いから、不動産投資を検討したものです。これに関しては、投資等には興味のない妻も関心があり、前向きであったことも影響しています。
  • たまたま、前年に住宅ローンも完済し、リスク許容度が高くなっていた折、都内一等地の割には投資可能な金額のコンパクトマンションの広告が目に入り検討を始めました。その物件を知ったのは、東日本大震災後まだそんなに時間が経っていない時期であったと記憶しています。
  • 個人的な仕事の面でも、東京暮らしが長く続いており、そろそろ地方勤務となる可能性もあるのではないか、そして、その際には現在住んでいる家を人に貸す、もしくは売却することを前提に、「不動産投資」も悪くないかな、というのが考えていたことです。
  • ところが、勤務先の人事異動では、異動の対象にはなりましたが、引続き東京勤務となり、検討を進めていた不動産投資(購入資金はローンとなりますので「レバレッジ投資」の復活となります。)をどうするか判断する必要に迫られました。
  • 検討にあたっては、不動産投資に関する本もたくさん読み、実際に不動産投資を業として生活している人の話も聞きました。そして、大丈夫かなぁ?とどこか頭に引っかかる部分がありながらも契約の日を迎え、実際の売買契約も終えました。不動産投資ですので、何百万円ではなく何千万円の桁の投資。しかも、ローンを組んでの大きな買い物の意思決定でした。
  • なお、契約を解除したことに伴い、いわゆる手付金を放棄することになり、その分損失となりました。

2 今回断念した理由

  • 契約した後で 冷静になって考えました。「本当に大丈夫か?」「後で後悔しないか?」「リスクとリターンは見合っているか?」etc.
  • 具体的に私を思い留まらさせた理由を挙げてみます。

(1)震災リスク・原発問題の存在

  • 今更ですが、東日本大震災後も頻発する地震、いまだ全容解明がなされていない放射能汚染の現状・今後の拡大可能性等を考えますと、「日本の不動産を持つ」ということは、2011年の3・11以前に比べ格段にリスクが高まっていることです。

(2)購入価格が割高

  • 不動産の価格は極めて個別性が強く、投資利回りを単純に比較することはできません。私が検討した物件は都心の一等地の駅から徒歩数分に所在。近隣のオフィスに働く方の住まいや事務所兼居宅、あるいはお金持ちの方のセカンドハウス・大学に通う子息の住まい等として使用可能であり、賃貸ニーズも相応に高い物件でした。
  • そのかわり、物件の価格(単価)も非常に高く、当然投資利回りは表面でもひと桁。さらに、ここから管理コスト等を控除された後に残るのが、投資家の取り分になります。
  • 恐らく、極端に割高な物件ではなく、「良い場所にあるから高い」という評価ができたと思います。そう、東日本大震災前までは。(本物件は地震の前に企画されたマンションです。)
  • 冷静に考えますと、3・11以降のリスクの高まりを考えますと、いわゆる投資の世界で言うところの割引率・キャップレートを厳しく考えないといけないと思いました。 

(3)自分自身が住みたいと思えなかった

  • 実はこれも大きな理由です。今は大騒ぎしていますが、今後懸念された地震や原発問題等のリスクがこれから沈静化し、「収益不動産」としての価値は維持され、リーズナブルな投資であったと評価できる日が来るかもしれません。
  • ですが、私が検討した物件は、自分や妻が老後?に住むのには相応しくありませんでした。(都会が好きな私と田舎好きな妻とは、好みが元々合いませんが。笑。)

(4)売行きが良くなかった

  • これは本当のところの理由はわからないのですが。販売する不動産会社の話では、「近隣の物件との比較では良好な部類」との説明でしたが、私が上記で認識したこと(あるいは、私が知らないリスクが存在するかも)を他の方も相応に感じているのではないか、と自己評価しました。

以上、ダラダラと書きましたが、一言でいえば、取ろうとしているリスクの大きさの割りにリターンが小さい「リスク・リターンが見合わない」ということです。

今回は、主に他人に貸す目的の不動産の話でしたが、自分で住む家をご検討されている方にとっても、これから「日本に不動産を持つ」ことの意味は何度も考えてみることをお薦めします。

I hope you like it.

どうぞお気軽にコメントをどうぞ

  1. コタ より:

    いつも拝見させていただいております。
    私も過去投資用不動産を保有していたことがありますが、いろいろな意味でリスクが大きいことが分かりやめてしまいました。やはり、瞬発力はありませんが、株式がベストだと思います。

  2. ゆるり より:

    恐らく初めてコメントさせて頂きます。
    ゆるりと申します。

    私個人はひよっこ米国株投資家ですが、不動産投資は親族がほぼ事業として行っており若干の知見があるのでコメントさせて頂きます。

    親族が相続対策を目的に都内一等地の不動産を保有しており、定期的に資産価値・収入額・表面利回り・実質利回りを確認していますが、超低金利で(1%以下)ローンを借りているにも関わらず、実質利回りは約6%です。

    記事で書かれているように投資金額が大きく、万が一の際の出口戦略が難しい割にこのリターンでは、純粋な投資対象としては米国株のほうが圧倒的に優れていると思います。

    米国株に対する優位性は
    ・相続時に実質価値より低めに評価される
    ・レバレッジをかけられる
    ことくらいかなと思いますので、
    ・相続税が発生する程度の資産があり、近々相続がある可能性が高い(≒高齢の)方が
    ・不況期に銀行から融資を引いて行う
    くらいしかほぼ確実に勝てる(しないよりした方が良い)不動産投資はない気がします。

    足下では金余り気味の銀行がサラリーマンに貸し付けて不動産投資を薦めることが流行っているようですが、東京オリンピックの熱狂終了と政策金利上昇が予想される2020年以降に撤退者が続出する事態になるのではないかと危惧しております。。

    ゆるり