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現物不動産への投資について

この記事は約4分で読めます。

kirkandmimi / Pixabay

エルです。

私の不動産投資(現物)に関する考えを述べたいと思います。

不動産投資の主なメリット・デメリット

メリット

・安定した収入が確保できる:通常、不動産契約は長期契約となるため、安定的な収入が確保できる。また、株価に比べて短期に急激に下がる可能性は低い。
・所得税・節税効果:不動産投資で得た収入から、建物の減価償却費やローン金利、さらに固定資産税、都市計画税などの必要経費が差し引かれるので、所得税等の節税効果がある。また、不動産投資での赤字は、他の所得等と損益通算することにより、所得税・住民税等の節税が可能
・インフレ対策となる:物価が上昇する際には、土地も一定程度上昇することが期待できる

デメリット

・空室リスク:入居者が退室した際は、次の入居者が見つかるまでの間、賃料が入らないリスクがある
・建物の老朽化:経年劣化により建物は老朽化。老朽化した物件は空室リスクが高くなるため、常にメンテナンスを行う必要がある
・流動性が低い:株式や投資信託の様に、売りたい時にすぐに換金できない。半年とかかかるケースもある。

エルが重視する点

属性が利用可能

・上記で触れなかっ点としては、投資家の「属性」が利用可能であることがあります。不動産投資の収益性を大きくするためには通常手元資金の数倍の借入を行い、レバレッジを活用して投資を行います。その際、資金を金融機関から借入する「能力」の高さにより借入可能金額や借入レートに差が出ます。「属性」が良い(例えば、名前を聞くだけで「超有名企業」と誰もが思う大手総合商社・M商事に勤務している等)のと、悪い(私の様な無職の人は不利。というよりも借入不可でしょう)のとでは明らかに差があります。
・つまり、不動産投資は属性が良い人向きの投資であることは認識しておく必要があるでしょう。属性が悪いから投資してはいけないというわけではありませんが、不利な戦いをしている、あるいは「無理が生じている」可能性がある点は認識しておく必要があるでしょう。なお、不動産投資で実績が積み上がれば、それが「信用」となり、次の借入がしやすくなります。

流動性リスク

・私は「投資」としての不動産購入の実績はない(行う寸前までいったことはあり)ですが、自宅マンションの売買の経験があります。30代の時、都内の住宅地として人気のS区のS駅に最初の自宅(65平米程度)を新築で購入。その後、2人目の子供が出来たこと等を勘案し、妻の実家近くの新築のマンション(90平米程度)に住み替えを行いました。
・この時は「属性」を活かして、一時的に2つのマンションのローンを抱えました。苦労したのが、都内物件の売却でした。仲介の大手N不動産に売却をお願いしたものの半年経っても希望する価格での買い手が見つからず、結局、その不動産会社に希望価格で買い取ってもらいました。(N不動産にとっては、完全に持ち出しになったはず)
・なお、これはリーマンショック前の不動産価格が高騰していた時。なので、それでも「良い値段」で売れましたが、買い換えた物件も明らかに地域(郊外)の利便性等から判断すると割高での購入となっています。(でも、子育ての環境としては大変良く、何より妻の実家に近いことは有形無形のメリットがありました。現在も居住中です)

地震リスク

・明日3/11で2011/3/11に発生した東日本大震災から8年が経過します。今日もテレビでは関連ニュースが多くなっています。8年も経過すると、被害があった現地でさえ、風化が進んでいると報じられていますが、首都圏の地盤の悪い土地の上にドンドン立つ高層マンション群を眺めていると「地震があっても大丈夫なのかなぁ」と率直に感じます。
・先ほど、私自身が不動産投資を検討した経緯があると書きましたが、地震リスクを改めて重く受け止め、払った手付金を放棄し最終的には契約しなかった「過去」(その事象自体は「失敗」ですが、今振り返ると契約しなかった自分の判断は良かったと考えています)があります。

2012年の不動産投資の「大失敗」を記録する
かなり個人的なこと、かつ、失敗談なのでブログに書くか書くまいか少し迷ったのですが、個人的な記録としての意味と同じ様なことを検討している方への参考として、敢えて公開したいと思います。(旧ブログで書いた記事の再紹介) 読んだ方からは、「な...

不動産も購入価格が重要

・震災リスクは承知の上で投資するとしても、不動産も買うタイミングが株式同様非常に重要です。不動産はオーナーの自助努力によりバリュー・アップできる余地はありますが、優良企業ならほって置いても期待できる利益成長がないという意味では、株式以上に「安く」買う事が重要なのではないでしょうか。

不動産投資は「事業」である

・最後に言っておかねばならない事。それは、不動産投資は「事業そのもの」だという事。駅前の好立地は人気が高いですが、その分物件価格が高く得られる賃料利回りは低くなります。そのため、有利な運用とするためには、多少条件が悪い物件をリニューアルするとか効果的な入居者候補へのセールスを行う等の「手腕」がものを言う世界だと感じます。
・震災リスクを抜きにすると、不動産投資には株式にはない数々のメリットはありますが、エルはこうした「事業」を自分で営む能力も意志もなく、引き続き「株式」への投資を行っていく所存であります。

I hope you like it.

投資に対する考え方
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この記事を書いた人
エル

50代、4人家族。1991年株式投資を開始。リーマンショックの影響により過去最高の含み損を抱えるも、2009年末に復元。2011年レバレッジ投資(両建て投資)終了。2019年セミリタイア。現在は米国株を中心に運用中。趣味は読書で「積ん読」は数百冊を誇る。音楽や映画鑑賞も好きです。

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【L】米国株投資実践日記